di Massimiliano Bartocci –
Era prevista per il giorno 18 Ottobre alle ore 10,00 l’apertura delle buste contenente le offerte per l’acquisto della Casina delle Rose, il secondo “gioiello” presente nel Parco del Girfalco (dopo la Casa del Custode) messo in vendita dalla giunta Calcinaro.
A poche ore da quella descritta da molti come una delle “peggiori pagine della storia del Comune di Fermo” è arrivata la sospensione ordinata dal Dirigente al Patrimonio Dott. Alessandro Paccapelo, che nella determinazione n. 903 del 17/10/20200 così scrive:
“VISTO l’ampio dibattito che si è attivato in ordine alla procedura da parte di associazioni del territorio di rivedere l’importo posto a base di gara dell’immobile in oggetto, si è ritenuto opportuno, nell’interesse dell’Ente e in via cautelativa, nonché nel rispetto di quanto previsto all’art. 6 del Regolamento per l’alienazione del patrimonio comunale, approvato da ultimo con deliberazione di Consiglio Comunale n. 36 del 30/04/2021, avvalersi dell’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Ascoli Piceno per una valutazione aggiornata all’attualità dell’immobile oggetto di alienazione, approvandone l’accordo di collaborazione con Determina Dirigenziale n. 680 del 05/08/2022 RG 1827;”
CONSIDERATO che i tecnici dell’Agenzia delle Entrate direzione Provinciale di Ascoli Piceno hanno provveduto in data 20/09/2022 ad effettuare il sopralluogo sull’immobile in oggetto e che in tale occasione hanno fatto presente che entro breve termine avrebbero trasmesso la valutazione di stima;
VISTA la nota assunta al prot. n. 62540 del 07/10/2022 con cui l’Agenzia delle Entrate direzione provinciale di Ascoli Piceno ha comunicato che l’attività di stima dell’immobile è in corso di svolgimento e che, “pur garantendo il massimo impegno per la definizione della pratica nel più breve tempo possibile, l’indagine di mercato ed il conseguente procedimento estimativo inerente la tipologia dell’immobile non consentono tuttavia di produrre il predetto documento nell’imminente termine del 17/10/2022”;
DATO ATTO che alla scadenza del bando di gara (ore 13:00 del 17/10/2022) sono pervenute n. 2 offerte di partecipazione come da attestato da parte dell’ufficio Protocollo prot. n. 65086 del 17/10/2022;
PRESO ATTO che alla data odierna la stima dell’Agenzia delle Entrate direzione provinciale di Ascoli Piceno non è di fatto ancora pervenuta;
DATO ATTO che nell’Avviso Pubblico prot. n. 37605 del 17/06/2022 è stabilito quanto segue: “L’Amministrazione Comunale si riserva l’ampia facoltà di non procedere all’asta e all’aggiudicazione senza che per tale fatto i partecipanti possano avanzare pretese o indennità di qualsiasi genere.”;
RITENUTO pertanto, in via cautelativa e nell’esclusivo interesse dell’Ente, al fine di attuare quanto deciso dal Consiglio Comunale in ordine all’alienazione dell’immobile in oggetto e di preservare la procedura in corso, sospendere il procedimento di gara, non dando luogo, quindi, all’apertura delle buste delle offerte pervenute (che rimangono chiuse e sigillate) e rinviando la convocazione per la procedura pubblica per l’apertura delle stesse a data successiva all’acquisizione della stima, che l’Agenzia delle Entrate si è contrattualmente impegnata a far pervenire entro il termine previsto nella convenzione;
Il destino della Casina delle Rose in mano alla Agenzia delle Entrate
Si desume quindi che qualora l’Agenzia delle Entrate effettuasse una stima con un valore superiore al milione e novecentomila euro della base di asta (e come potrebbe fare diversamente) l’asta sarebbe definitivamente sospesa, proprio per non dover rispondere il Dirigente al Patrimonio e tutta la Giunta del danno erariale provocato per aver indotto i contraenti ad offerte al ribasso.
Un’asta turbata da decine di perplessità
Ma il comportamento amministrativo complessivo dell’amministrazione Fermana desta più di una perplessità:
Il riferimento fuorviante all’attività ricettiva
1. Il continuo riferimento alla realizzazione di un Hotel di Lusso, anche oggi prospettata dal primo cittadino come unica destinazione possibile per l’immobile, si configura come una surrettizia selezione dei contraenti in quanto tende a scoraggiare eventuali imprenditori diversi da quelli del settore alberghiero e mira a tenere basso il prezzo di vendita che invece lieviterebbe a dismisura se la destinazione fosse quella residenziale (invece realizzabile). Realizzazione del residenziale possibile immediatamente per il 40% delle superfici grazie alla legge sui condhotel e in futuro per il 100% considerata la possibilità per il proprietario di chiedere la rimozione del vincolo alberghiero “se viene comprovata la non convenienza economico-produttiva della struttura” (art. 8 comma 5 legge quadro turismo n. 217 del 1983), come confermato dalla recente sentenza del Consiglio di Stato n. 475 del 8 Aprile 2021.
2. Anche il riferimento alla variante al pianto particolareggiato per reperire le superfici necessarie alla realizzazione di un Hotel (con un impatto notevole) è stata oggetto di diverse osservazione da parte della Associazione Italia Nostra:
“Il Piano Particolareggiato approvato nel 2004 prevede la “realizzazione di due piani entro terra (seminterrato e interrato), la completa demolizione e la successiva ricostruzione dei solai di piano allo scopo di poter utilizzare l’altezza interna del fabbricato inserendo un ulteriore piano; si passerebbe quindi dagli attuali tre piani a quattro, più un ulteriore quinto piano di nuova costruzione”. La concretizzazione di tale piano consentirebbe di passare da mq 1.748 di superficie lorda a mq 5.301,42! Per realizzare il piano sarà pertanto sostanzialmente necessario demolire completamente o quasi l’attuale fabbricato, per poi ricostruirlo con 7 piani (di cui due interrati) al posto di 3. Inoltre la volumetria aumenterebbe fino a 9.730 metri cubi su una area di circa 1.600 metri quadri e quindi con un indice mc/mq pari a 6,08, ampliamente sopra tutti i parametri dettati dalla prassi e dal buonsenso e soprattutto oltre le previsioni del Piano Particolareggiato del Centro Storico.
Inoltre “I Piani Particolareggiati, di norma, scrivono i referenti di Italia nostra, hanno durata decennale. Come può trovare attuazione dopo venti anni dalla sua approvazione senza ulteriori passaggi e riconferme/aggiornamenti anche a seguito delle modifiche normative Nazionali, Regionali e Comunali occorse nel frattempo? Ci sono stati altri atti che non conosciamo e che la cittadinanza, esclusi gli eventuali addetti ai lavori, sicuramente non conosce? Il Piano Regolatore esplicitamente dichiara la presenza dei vincoli paesaggistici, pertanto il progetto andrà nuovamente sottoposto alla Soprintendenza Regionale. In che situazione si troverebbe il Comune, che ha basato la vendita dando per scontata la possibilità di realizzare completamente le opere, se poi per un qualsiasi motivo non si riesca a realizzare l’intervento così come da previsioni? Come dal bando e da Piano Particolareggiato si costituisce, in favore dell’acquirente, servitù di passaggio carrabile e pedonale sul viale di tigli fiancheggiante la Casina, dal piazzale antistante Villa Vinci fino allo chalet. Si vuole quindi consentire di distruggerlo per realizzare una rampa di accesso al piano interrato transitabile anche con veicoli? Che fine faranno gli alberi (di cui uno monumentale)? Infine si presente che la scelta di realizzare un piano seminterrato ed uno interrato non è compatibile con il substrato archeologico presente nella zona. Limitandosi al solo periodo medievale è certa la presenza delle strutture difensive della rocca ed in particolare delle autorevoli fonti individuano in corrispondenza dell’area della Casina la presenza di una torre circolare della rocca del Girone. Come ci si intende muovere in questo campo? Che succederà quando, andando a scavare, si troveranno delle strutture storiche? Che succederà se i rinvenimenti saranno di importanza tale da sospendere/limitare l’esecuzione delle opere?”
Ma anche la stima del 2016 della Agenzie delle Entrate è inutilizzabile
3. Ma anche la stima dell’immobile effettuata nel 2016 dalla Agenzia delle Entrate di Ascoli Piceno presenta evidenti errori metodologici, e NON PIU’ UTILIZZABILE in quanto nel frattempo sono intervenuti elementi e provvedimenti legislativi tali da incidere sui ricavi e sui costi diretti ed indiretti utilizzati nelle operazioni di calcolo tra cui:
1) il D.L n. 152 del 6 novembre 2021 che ha introdotto all’interno del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), un credito d’imposta pari all’80% delle spese sostenute per la riqualificazione di strutture alberghiere, a cui si aggiunge un contributo a fondo perduto – slegato dal tax credit – che può arrivare fino a 100 mila euro e che può essere richiesto fino al 31 dicembre 2024.
2) il D.P.C.M. 22/01/2018 n. 13 con cui sono state definite le condizioni di esercizio dei condhotel, nonché i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale, ai sensi dell’articolo 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164. Residenziale che può arrivare fino al 40% della superficie lorda totale.
3) non si è tenuto conto della possibilità della rimozione del vincolo alberghiero;
4) che il valore di riferimento degli immobili “simili” è ora stabilito dalla “casa del custode” che si trova a pochi metri dall’immobile in questione, che è stata venduta, nonostante l’anomalia della tempistica e della partecipazione di due soli offerenti (che hanno presentato offerte praticamente identiche) per la cifra di 332.500 euro per 161 mq lordi, quindi 2065 al mq., e non già dalle vendite di immobili presenti in zone distanti avvenute in Via Ciccolungo 66, Via Marconi 34, Via Ognisanti, e Via Corsica come invece indicato nella stima del 2016;
E’ sufficiente vedere le foto di questi immobili, situati in vie periferiche, per comprendere come ogni paragone sia stato fuorviante e del tutto fuori luogo.
Sono questi gli immobili “simili” alla Casina delle Rose?
